Tóm tắt câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi đang có nhu cầu mua lại một căn nhà chung cư nhưng tôi đang rất băn khoăn về thủ tục mua bán. Có người bảo tôi làm thủ tục ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ, khi nào căn hộ có sổ đỏ thì mới làm sang tên cho tôi được. Nhưng tôi cũng được nghe hiện nay Luật mới có quy định cho phép người mua cuối cùng có thể làm thủ tục để đứng tên căn hộ ngay. Tôi không biết quy định mới này có đúng hay không và nếu có thì nhờ Luật sư tư vấn giúp thủ tục như thế nào? Tôi xin cảm ơn. Trần Thanh Cường, Đông Anh, Hà Nội.
Trả lời:
Tư vấn BESCO cảm ơn bạn Trần Thanh Cường đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Ban biên tập. Khúc mắc của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Căn hộ hoặc nhà chung cư thuộc dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được gọi chung là tài sản hình thành trong tương lai. Theo Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD chỉ cho phép làm người mua nhà chung cư được phép chuyển nhượng khi căn hộ chưa được bàn giao, nếu đã bàn giao thì chỉ được “bán” thông qua ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt. Điều này gây rất nhiều thiệt thòi cho người mua sau nếu người đứng tên căn hộ đầu tiên không hợp tác để làm sang tên cho họ.
Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 mới nhất có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 và thay thế Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006. So với các văn bản cũ, hai văn bản này đã quy định rõ về mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chưa xây dựng xong hoặc xây dựng xong nhưng chưa có sổ hồng), cụ thể tại các Điều 63, Điều 118, Điều 148, Điều 149 Luật Nhà ở năm 2014, chương III Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo đó: Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là tháo gỡ rất lớn cho thị trường bất động sản, cũng như bảo vệ quyền lợi cho người mua sau.
Do vậy, trường hợp căn nhà chung cư gia đình bạn muốn mua nếu chưa lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì hoàn toàn có thể làm Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (theo mẫu quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, có xác nhận của cơ quan công chứng và chủ đầu tư, để sang tên cho bạn/gia đình bạn mà không phải làm thủ tục ủy quyền định đoạt như giai đoạn trước đây. Sau khi làm văn bản chuyển nhượng, người đứng tên nhận chuyển nhượng hợp đồng (bạn/gia đình bạn) tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Và nếu là người mua cuối cùng thì gia đình bạn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bạn/gia đình bạn cần phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận: Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với chủ đầu tư (bản chính) và Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư (bản chính).
.
Hy vọng phần tư vấn của BESCO phần nào giải đáp thắc mắc của bạn. Nếu có bất kỳ vấn đề gì cần trao đổi, bạn có thể liên hệ qua Hotline: 088.868.3334/ 0934.6688.02, hoặc gửi thư về địa chỉ: info@tuvanbesco.vn/ tuvanbesco@gmail.com, chúng tôi sẽ giải đáp trong thời gian sớm nhất.